La Constitución Nacional de Nicaragua de 1987, reconoce la existencia de los pueblos indígenas, y sus derechos a mantener las formas comunales de propiedad de sus tierras y el goce, uso y disfrute de las mismas (Art. 5).

Específicamente, para las Comunidades de la Costa Atlántica el Art. 89, reconoce las formas comunales de propiedad de las tierras y el derecho al goce, uso y disfrute de las aguas y bosques de sus tierras comunales.
La sección sobre Reforma Agraria, reformada en 1995, indica que el Estado eliminará cualquier forma de explotación a las comunidades indígenas del país y promoverá las formas de propiedad compatibles con los objetivos económicos y sociales de la nación. Así mismo, incluye el mandato de sancionar una Ley sobre el régimen de propiedad de las tierras de las comunidades indígenas (Art. 107). De acuerdo a ese mandato, en el año 2003 se sancionó la Ley 445, que es el instrumento legal específico de la demarcación y titulación de las tierras de los pueblos indígenas.
La Constitución establece que las tierras comunales no se pueden gravar y son inembargables, inalienables e imprescriptibles.

Ley 445: Régimen de Propiedad Comunal de las Tierras de los Pueblos Indígenas y Comunidades Étnicas de la Costa Atlántica de Nicaragua y de los Ríos Coco, Bocay Indio y Maíz
La Ley 445 tiene por objetivo la demarcación y titulación de territorios para garantizar el derecho a la propiedad, uso, administración y manejo de sus tierras y recursos naturales. Define las figuras de:

Territorio Indígena y Étnico: espacio geográfico que cubre la totalidad del hábitat de un grupo de comunidades indígenas o étnicas que conforman una unidad territorial donde se desarrollan, de acuerdo a sus costumbres y tradiciones.

Tierra Comunal: área geográfica en posesión de una comunidad indígena o étnica, bajo título real de dominio o sin él. Este concepto comprende las tierras habitadas por la comunidad y aquellas que constituyen el ámbito tradicional de sus actividades sociales, económicas, culturales, lugares sagrados, áreas boscosas para reproducción y multiplicación de flora y fauna, construcción de embarcaciones, así como actividades de subsistencia, incluyendo la caza, pesca- y agricultura.

Esta Ley crea la Comisión Nacional de Demarcación y Titulación (CONADETI), con participación indígena y de funcionarios estatales, y establece el Procedimiento para la titulación, en cinco etapas.

Etapas del Procedimiento de titulación

1. Presentación de solicitud por parte de las Comunidades: incluyendo un diagnóstico demográfico, socioeconómico y cultural de los solicitantes, sus antecedentes históricos, las formas tradicionales de manejo y tenencia, y los eventuales conflictos con terceros o comunidades vecinas.

2. Solución de conflictos: etapa de diálogo y concertación por parte de las comunidades y las otras partes involucradas.

3. Medición y Amojonamiento: el Estado, por medio de la Comisión Intersectorial de Demarcación y Titulación (CIDT) correspondiente, es responsable del deslinde y amojonamiento en una plazo de 12 meses.

4. Titulación: la CONADETI debe extender el título en un plazo de 45 días, y en forma gratuita.

5. Saneamiento: obtenido su título, la comunidad puede iniciar el saneamiento con respecto a terceros que se encuentren dentro de sus territorios, con ayuda técnica y material de la Oficina de Titulación Rural.

Con respecto a los Recursos Naturales, la Constitución establece que el Estado les garantizará el disfrute de sus recursos naturales, y la efectividad de sus formas de propiedad comunal (Art. 180).

La posición del estado nacional (actual) es que el estado no tiene tierras en territorios indígenas y que por ende se deben reconocer los derechos históricos. Ahora las comunidades son dueñas de los recursos. Son dueños del subsuelo.”
Director de la CIDT.

La Ley 445 expresa que las autoridades municipales deben respetar los derechos de propiedad comunal a las tierras y a los recursos naturales que en ella se encuentran (Art. 11); y que en caso de que el Gobierno Central otorgue concesiones y contratos de explotación racional de los recursos naturales del subsuelo en tierras indígenas, la municipalidad emitirá su opinión, previa consulta con la comunidad indígena en cuyas tierras se encuentren ubicados los recursos naturales; la que no agotará el requisito para el Consejo Regional, o cualquier entidad, de consultar directamente a las comunidades en materia de explotación de los recursos naturales (Art.12).